Immobilier professionnel - Investir immo pro - Immobilier d'entreprise - Immobilier commercial - Immo pro investissement - investir immobilier professionnel - Patrimoine professionnel

Bureaux, commerces, locaux d'activité,  entrepôts
Comment investir en immobilier professionnel
 

Immobilier PRO

Alors que l'immobilier résidentiel montre des signes d'essoufflement en termes de rendement, le marché de l'immobilier professionnel, avec une demande et des besoins de plus en plus importants, apparaît comme une solution à envisager.

Immobilier-Professionnel.org vous propose ici une vision globale de ce type d'investissement.

 

Dernières demandes
  • " Je souhaite recevoir vos offre investissements en immobilier professionnel dans le cadre d'une SAS existante en cash + prêt court terme max 7 ans "

  • " Bonjour, j'ai déjà fait plusieurs investissements en loi Bouvard dans des EHPAD et j'aimerai savoir si l'immobilier professionnel offre de plus belles rentabilité? "

  • " Bonjour, pour un investissement dans des locaux professionnels, est-il plus intéressant de prendre un crédit ou de payer cash ? "
  • " Bonjour, quelle est la différence en l'investissement dans de l'immobilier professionnel et l'investissement dans des SCPI (qui concernent elles aussi l'immobilier professionnel je crois)? "
  • " Bonjour, quel est l'avantage d'un investissement en immobilier d'entreprise par rapport à un investissement Duflot ou Bouvard? "
  • " Bonjour, je cherche un investissement rentable pour me créer du patrimoine et je me demandais si l'immobilier commercial était sécurisé. "
  • " Bonjour, j'ai entendu parler de l'immobilier professionnel et je voulais savoir quelles sont les rentabilités que l'on peut attendre d'un tel investissement? "
  • " Je voudrais mettre en place une SCI familiale pour préparer la transmission aux enfants et j'aimerai savoir si un investissement en immobilier commercial peut rentrer dedans? "
  • " Bonjour, je souhaiterais plus d'informations sur les investissements dans de l'immobilier d'entreprise. "
  • " Bonjour, je pense faire un investissement en immobilier professionnel mais je ne sais pas trop si je dois le faire en perso ou en montage SCI ?. "
  • " Bonjour, est-ce que je peux diminuer mes impôts avec l'immobilier d'entreprise? "

 

 

Le marché de l'Immobiler Professionnel

Bureaux, commerces, locaux d’activité, entrepôts : l'immobilier dit « professionnel » est constitué des biens qui ne font pas partie de l’immobilier dit « habitation ». Ils se différencient par des rendements historiquement et nettement supérieurs à ceux de l'immobilier résidentiel.

Le marché de l'immobilier commercial connaît aujourd'hui un renouvellement global, dû principalement au changement de mode de consommation. Redéploiement géographique, nouveaux concepts, parcs d'activités "nouvelles générations"... autant de changements majeurs qui ouvrent le marché à de nouveaux investisseurs. En effet, historiquement réservé aux institutionnels, aux foncières ou aux très gros investisseurs, l'investissement en immobilier professionnel devient aujourd'hui accessible aux particuliers.

I- Immobilier Professionnel: Composition du marché

Le marché de l'immobilier commercial se compose de 5 grandes catégories :

  • Les commerces traditionnels de pied d'immeuble, en centre-ville.
  • Les grands magasins spécialisés et galeries commerciales de centre-ville.
  • Les centres commerciaux situés en périphérie pour 81% d'entre eux.
  • Les parcs d'activités commerciales (PAC), aujourd'hui appelés "RetailParks", situés en périphérie de ville.
  • Les murs des grandes enseignes de distribution, à la fois en ville et en périphérie.

II- Immobilier Professionnel: Etat du marché

Le marché de l'immobilier professionnel est aujourd'hui un marché très dynamique sur le plan des investissements. Sur ce marché, les projets de pôle commercial en périphérie des villes ont représenté ces dernières années plus de 70% du nombre de projets commerciaux. Parmi eux, plus de 50% représentent des projets de parcs d'activités type "Retail Parks".

  • L'investissement en commerces de périphérie a gagné du terrain sur les dernières années. Les concepts innovants de "Retail Parks" sont très appréciés du consommateur et donc des investisseurs.
  • Renouvellement de l'offre : les enseignes locomotives ne sont plus seulement alimentaires. Les enseignes dans le domaine des loisirs ou l'équipement de la maison font aujourd'hui partie intégrante des attentes des consommateurs.
  • Développement des "Retail Parks" : l'offre commerciale y est élargie par rapport aux anciens parcs d'activités. La conception et l'organisation de ces nouvelles zones sont plus conviviales, plus festives : la zone devient un véritable lieu de vie.
  • Carence de petites surfaces commerciales de 200m²

III- Immobilier Professionnel: Les Atouts

  • Une valeur refuge
  • Une rentabilité excellente, deux fois plus forte que dans l'immobilier d'habitation
    • Contrairement à l'immobilier d'habitation qui rapporte en général entre 2% et 4%, l'immobilier professionnel donne des rentabilités comprises entre 6 à 8%
    • L'immobilier professionnel permet aussi une réduction des coûts de gestion grâce aux baux commerciaux de 9 à 12 ans.
  • Une valorisation constante
    L'immobilier professionnel est valorisé en fonction du rendement locatif.

    >>La hausse de loyer fait augmenter le prix du bien. L'immobilier locatif est ainsi moins spéculatif que l'immobilier d'habitation.
  • Une sécurité renforcée :
    • Impayés de loyers moins fréquents que sur l'immobilier nu : le locataire d'un local commercial a tout intérêt à s'acquitter de son dû : il est titulaire d'un fonds de commerce, dont le bail fait partie intégrante. S'il est défaillant, le fonds, donc le capital du commerçant, voit sa valeur diminuer.
    • Dispositif légal en faveur du loueur : En cas de problème de paiement, les recours sont plus facilement mis en place et le locataire peut être mis en redressement ou en liquidation judiciaire.
  • Bail commercial de longue durée (9 ou 12 ans)
  • Contrat de location plus souple, qui permet de répercuter davantage de charges sur le locataire/bailleur (pas de taxe foncière à payer, d'entretien...)

 

 

PLUSDIMMO PRO : UN CONCEPT NOVATEUR ET SECURISE

Des locaux commerciaux de petite surface, à destination des artisans et PME, dans des zones commerciales à forte demande.

L'objectif ?
Démocratiser l'investissement en immobilier commercial et le rendre accessible aux particuliers à la recherche de rentabilité.

Le Principe ?
S'appuyer sur les besoins réels du marché professionnel ainsi que sur les attentes du consommateur pour proposer des investissements rentables et sécurisés.

I-PLUSDIMMO PRO : Le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT)

Le SCoT (Schéma de Cohérence Territoriale), est un document d'urbanisme qui détermine, à l'échelle de plusieurs communes ou groupements de communes, un projet de territoire visant à mettre en cohérence l'ensemble des politiques sectorielles, notamment en matière d'urbanisme, d'habitat, de déplacements et d'équipements commerciaux, dans un environnement préservé et valorisé.

Quel est son but ?
Document d'aménagement s'étendant sur les moyens et longs termes, le SCoT permet la mise en valeur du patrimoine naturel et du bâti, en mettant l'accent sur les éléments qui vont donner une cohérence au groupement ainsi constitué, notamment à partir d'une analyse du territoire sous toutes ses composantes.

Qui décide du SCoT ?
L'élaboration du SCoT fait l'objet d'une large concertation. L'Etat, le département, la Région et le public sont associés à son élaboration

Elaboré par un ou plusieurs établissements publics de coopération intercommunale (communauté de communes, communautés d'agglomération, communautés urbaines, syndicats d'aménagement de ville nouvelle) et mis en œuvre par un syndicat mixte de pays, il doit couvrir un territoire continu et sans enclaves, en vu d'une coopération renforcée des collectivités territoriales sur ce territoire pour leur développement durable.

Qu'est-ce qui détermine le périmètre du SCoT ?
Les groupements de communes, les agglomérations nouvelles, les pays, les parcs naturels, les plans de déplacement urbain, les schémas de développement commercial, les programmes locaux de l'habitat, les chartes intercommunales de développement et d'aménagement.

Sont notamment pris en considération les déplacements urbains (domicile-lieu de travail, domicile-zone de chalandise des commerces...) et les déplacements vers les équipements culturels, sportifs, sociaux et de loisirs.

II-PLUSDIMMO PRO : L'offre commerciale

Répond aux besoins déterminés en amont par les CCI (Chambres de Commerce et de l'Industrie), éligibles au SCOT (Schéma de Cohérence Territoriale) :

  • Retails Parks : Zones commerciales en développement avec enseignes nationales et hypermarchés : La proximité d'une grande enseigne est une "locomotive" qui constitue un gros atout car elle va attirer le chaland et ainsi assurer la fréquentation du site par les consommateurs.
  • Réseaux routiers et autoroutiers de fort passage
  • Proximité d'une gare ferroviaire et/ou d'un aéroport
  • Forte demande locative des entreprises régionales et des franchisés

Une situation géographique stratégique
Le marché de l'immobilier professionnel, sur des petites surfaces ET en zones commerciales bénéficie d'une demande forte. Le marché est donc très dynamique.

Un prix au m² excellent
200m² entre 180 000€HT et 220 000€HT

Rentabilité 8% garantie et sécurisée
L'immobilier professionnel est géré directement par l’un des gestionnaires leaders sur le marché de l'immobilier d'entreprise. Les loyers sont garantis par un assureur national (Carence, Loyers impayés, dégradations, protection juridique)

Frais de notaire réduits

Votre locataire la première entreprise de France ! (Artisanat et PME)

Un montage Clé en Main et complètement sécurisé grâce aux garanties / assurances apportées

III-PLUSDIMMO PRO : Les locaux commerciaux

  • Des surfaces modulables et évolutives pour s'adapter au besoin de l'utilisateur final.
  • Des surfaces utiles sur plus de 7m de hauteur
  • Un espace bureau à l'étage
  • Un local aux dernières normes environnementales
  • Des outils de travail fonctionnels : accès poids lourds, vaste parking commercial...

 

 

PLUSDIMMO PRO : LA FISCALITE DE L'INVESTISSEMENT

Lors de l'acquisition d'un bien immobilier professionnel à titre d'investissement, il est fortement conseillé à l'investisseur de réaliser son investissement via la création d'une SCI (Société Civile Immobilière) soumise à l'IS.
Nous vous expliquerons ici les intérêts financiers d'un tel montage.

Pourquoi le choix de la soumission à l'IS ?
Le système de calcul de l'IS est différent de celui de l'IR et soumis aux règles des sociétés commerciales :

  • Le taux d'imposition est plus faible pour les sociétés que pour les revenus. Le taux de l'IS est de 15% jusqu'à 38 120€ de résultat et 33% au-delà.
  • Le régime Fiscal IS vous permet d'amortir le bien immobilier. Vous utiliserez donc "l'usure annuelle" du bien sous forme de déduction supplémentaire du montant imposable. Sur les biens immobiliers en Immobilier Professionnel que nous vous proposons, l'amortissement est de 5% par an, sur 20 ans.
>>Résultat taxable = loyers encaissés - intérêts d'emprunt - charges d'amortissement

Récupération de TVA
Dans le cadre d'in investissement sur un bien immobilier professionnel neuf, l'investisseur récupère la TVA (19,6%) sur le prix du bien.

Récupération du compte courant associé
En cas d'apport personnel à la SCI au moment de sa création, l'investisseur récupère sa mise initiale sans fiscalité.

Versement de dividendes
La sortie des fonds sous forme de dividendes permet également de bénéficier d'une fiscalité avantageuse puisque les dividendes sont imposables après un abattement de 40 %

La transmission
Là encore, la SCI est bien adaptée pour optimiser la transmission. L'investisseur conserve l'usufruit du bien immobilier et cède sous forme de parts de SCI, la nue-propriété à ses enfants. L'investisseur usufruitier continue ainsi de percevoir les revenus générés par le bien.
Attention cependant à bien rédiger les statuts de la SCI : en cas de démembrement, chaque part sociale donne droit au vote. Il suffit donc d'adapter les statuts pour que l'investisseur conserve les pleins pouvoirs sur les décisions à prendre.

Exemple Chiffré

Prix du local commercial : 215 280€ TTC
Frais de notaire + frais de garantie+ Constitution SCI 8 000€
Récupération de TVA : - 35 280€

 

Bilan financier sur 20 ans  
Trésorerie moyenne mensuelle  
Moyenne des loyers encaissés (Loyer de départ 1200€, revalorisé 2% l’an) 1 500€
Moyenne de l’impôt sur les Sociétés - 20€
Moyenne des charges diverses locatives (Frais de gestion, assurances, copro, comptabilité) - 250€
Mensualité fixe d’emprunt (assurance Décès invalidité comprise) - 1 230€
Soit une épargne moyenne mensuelle investie dans l’opération 0€

 

Ainsi, avec 0€ d'apport et 0€ d'épargne :
Vous vous constituez un patrimoine immobilier de valeur : 200 000€
Vous préparez votre retraite avec un complément de revenus : 1 500€/mois nets
Vous protégez votre famille à hauteur de 188 000€ dès le 1er jour (par l'assurance décès invalidité)
Le tout en investissant en toute tranquillité.

 

PLUSDIMMO PRO : EN RESUME

- Une offre exceptionnelle permettant de répondre à tous les objectifs, à n'importe quel stade de sa stratégie patrimoniale :

  • Création de patrimoine
  • Complément de revenus ou de retraite
  • Prévoyance
  • Optimisation de la fiscalité
  • Transmission
- Pour des investisseurs souhaitant "booster" leur épargne disponible
- Pour des investisseurs souhaitant bénéficier de l'effet de levier du crédit pour capitaliser sans un gros effort d'épargne
- Sur un marché où la demande est énorme et piloté par les CCI

 

UN RENDEMENT SECURISE, INNOVANT ET PERFORMANT, QUI REPOND A UNE FORTE DEMANDE DU MARCHE PROFESSIONNEL.

Création sites internet et référencement